Schlagwort: Grundsteuer

  • Grundsteuer: BFH verhandelt drei wegweisende Verfahren – Urteile am 10.12.2025 erwartet

    Am 12. November 2025 hat der II. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) drei grundlegende Revisionsverfahren zur neuen Grundsteuer (Bundesmodell) mündlich verhandelt. Die Entscheidungen, die am 10.12.2025 erwartet werden, könnten erhebliche Auswirkungen auf die Bewertung von Immobilien und die künftige Ausgestaltung der Grundsteuer haben.

    ### Hintergrund: Streit um die Bewertungsregeln

    Im Mittelpunkt steht die Frage, ob die Bewertungsregelungen der §§ 218 ff. BewG in der Fassung von 2019 verfassungsgemäß sind. Immer mehr Eigentümer:innen und Verbände kritisieren die realitätsferne Bewertungspraxis:

    – **Pauschalisierte Bodenrichtwerte**, die lokale Marktverhältnisse nicht abbilden

    – **Tabellenmieten**, die teils weit über der erzielbaren ortsüblichen Vergleichsmiete liegen

    – **Hohe Hürden beim Nachweis niedrigerer Werte**, die praktisch nur über teure Vollgutachten möglich sind

    ### Die drei verhandelten BFH-Verfahren im Überblick:

    – **II R 25/24 (FG Köln)** – Prüfung der Verfassungsmäßigkeit der Bewertungsregelungen ab 01.01.2022

    – **II R 31/24 (Sächsisches FG)** – Anforderungen an den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts im Ertragswertverfahren

    – **II R 3/25 (FG Berlin-Brandenburg)** – ebenfalls Verfassungsmäßigkeit der Normen, insbesondere realitätsferne Mietannahmen

    ### Warum die Entscheidungen so wichtig sind:

    Die Verfahren beleuchten zentrale Schwachstellen des Bundesmodells. Sollte der BFH verfassungsrechtliche Bedenken teilen, könnte dies den Weg für landeseigene Grundsteuermodelle stärken und umfangreiche Neubewertungen erforderlich machen. Bestätigt der BFH dagegen das Modell, bleiben die bestehenden Bewertungsmechanismen bestehen – allerdings weiterhin mit Kritik an Transparenz und Gleichheitsfragen.

    ### Ausblick

    Die Verkündung am 10. Dezember 2025 wird mit Spannung erwartet. Sie könnte die Grundsteuerlandschaft in Deutschland langfristig prägen – für Eigentümer:innen, Vermieter:innen, Mieter:innen und Kommunen gleichermaßen.

    Ich halte Sie über die Entwicklungen und mögliche Auswirkungen auf Ihre Immobilienwerte auf dem Laufenden.

  • Grundsteuerreform 2025: Warum steigende Hebesätze Wohnen verteuern – und wieso Juristen verfassungsrechtliche Zweifel haben

    Die neuesten Auswertungen zeigen, dass die Grundsteuerreform in vielen Regionen nicht zur Entlastung geführt hat – im Gegenteil. Kommunale Hebesätze und unterschiedliche Landesmodelle sorgen für massive Belastungsunterschiede.

    Deutliche Kostenunterschiede zwischen den Bundesländern

    Ein Blick auf die Durchschnittswerte der Bundesländer (nach BILD, 100 Städte im Grundsteuervergleich, vom 13.11.2025) macht die Spreizung sichtbar:

    • Sachsen-Anhalt: 305 €
    • Brandenburg: 309 €
    • Sachsen: 338 €
    • Bayern: 404 €
    • Niedersachsen: 436 €
    • Baden-Württemberg: 787 €
    • Berlin: 850 €

    In einigen Städten Baden-Württembergs liegt die Belastung für vergleichbare Immobilien bereits bei deutlich über 1.300 € jährlich.

    Diese starken Abweichungen zeigen: Die Reform führt nicht zu mehr Gerechtigkeit, sondern zu einem bundesweiten Flickenteppich.

    Hebesatz als zentraler Preistreiber

    Die größte Rolle spielt der kommunale Hebesatz, den jede Stadt selbst festlegt.

    Viele Kommunen haben ihre Hebesätze im Zuge der Reform deutlich angehoben – was direkt zu steigenden jährlichen Grundsteuerbeträgen führt.

    Das erklärt, warum Immobilien mit ähnlicher Größe und Ausstattung in verschiedenen Städten völlig unterschiedlich besteuert werden.

    Juristische Einschätzung: Verfassungswidrigkeit nicht ausgeschlossen

    Aus Sicht des Verfassungs- und Steuerrechts ergeben sich mehrere gravierende Probleme.

    1. Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes (Art. 3 GG)

    Wenn vergleichbare Grundstücke je nach Wohnort hunderte Euro mehr oder weniger kosten, ist das steuerliche Belastungsgefüge nicht mehr sachlich gerechtfertigt. Die Reform verstärkt Ungleichheiten, statt sie zu reduzieren.

    2. Hohe Komplexität und mangelnde Transparenz

    Die Bundesländer haben unterschiedliche Modelle entwickelt – von einfach bis hochkomplex.

    Zudem nutzen die Kommunen unterschiedlich hohe Hebesätze.

    Für Bürger bedeutet das: Das System ist kaum nachvollziehbar und damit rechtlich bedenklich.

    3. Hebesatzautonomie ohne wirksame Kontrolle

    Kommunen können ihre Hebesätze nahezu frei anpassen.

    In Verbindung mit den neuen Bewertungsmodellen führt das zu einem ungeregelten Anstieg der Steuerlast.

    Aus juristischer Sicht ist fraglich, ob ein solches System den Anforderungen an Rechtsklarheit, Vorhersehbarkeit und Lastengleichheit gerecht werden kann.

    Fazit

    Die Grundsteuerreform führt derzeit zu erheblichen, teils extremen Belastungsunterschieden zwischen Eigentümern – abhängig vom Wohnort, vom Landesmodell und vom kommunalen Hebesatz.

    Aus juristischer Sicht sprechen viele Argumente dafür, dass zentrale Elemente der Reform verfassungswidrig sein könnten.

    Deutschland benötigt dringend ein einheitliches, transparentes und gerechtes Grundsteuermodell, das den Gleichheitsgrundsatz und die Planbarkeit steuerlicher Belastungen sicherstellt.